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养老地产前期投入非常大，回报周期特别长。以经营高端养老院为例。同等销售情况下，养老地产净利润不考虑前期投入，当入住率稳定在80%以上，预计3年左右才可实现现金流平衡。若考虑到前期投入，轻资产需要10年左右收回成本，重资产可能需要15-20年才能收回成本。这与房地产企业快建快销的主营业务模式相悖。与社会福利养老机构用地划拨的方式不同，经营性企业只能通过招、拍、挂的形式拿地，这增加了企业拿地成本，加上高成本的基础设施，更大量占用了企业可支配资金，增大了机会成本，削弱了创富能力。 三、结论 综合养老地产业务对企业财富创造能力的分析，根据目前我国养老地产所处的初级阶段的现状，本文认为布局养老地产业务短期上可能会对房地产企业创富能力的提升贡献有限，且会对现金流产生压力甚至拖累主营业务。但从长期观点来看，是利大于弊的。随着市场发展，我国养老地产盈利模式会趋于成熟，财务压力会得到有效控制，刚性养老地产需求会大幅度提升企业创富能力。与此同时，养老地产作为房地产企业为数不多的转型突围方向之一，所承担的开拓风险也多是企业长期利益的发展要求。我们相信，在养老产业消费高峰期到来之前，率先抢占市场先机的企业，将引领行业新的创富增长点。 文/王炫茗 （责任编辑：晨鸿） |
