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企业自有物业与租赁物业的比较研究 杨新民 （高级会计师，yangxinmin@sohu.com） 一、 问题的提出 一家企业经营所用物业可能是自有的，也可能是经营租赁而来的。两种方式企业承担的费用是不同的，前者企业要承担拥有物业（可能是自建，也可能是购买）的支出和物业的折旧，后者企业要支付租金。那么，哪种方式对企业而言更合适呢？ 二、 解决问题的思路 设企业自有物业的使用年限、折旧年限与租赁物业的租赁期间相同，所不同的是自有物业可以获得抵押贷款，要付利息，计提折旧，租赁物业要支付租金。因此，两种方式在经营水平相同的情况下会有不同的净利润和现金流，从而具有不同的净现值。计算和比较两种方式的净现值，可以得出熟优熟劣的结论。 三、 符号和公式 本文使用符号含义如下： A1——物业价格。 A2——贷款额。 A3——使用期满后的物业价格。 k1——贷款年利率。 k2——贴现率。 k3——租金率（年租金与物业价格之比）。 t ——企业所得税率。 a——年租金。 n——年限。 EB——每年的税租息旧前利润（所得税、租金、利息、折旧之前的利润）。 NE——每年的净利润。 NCF——每年的净现金流。 NPV——全部经营期的净现值。 只考虑企业每年都盈利的情况，自有物业和租赁物业的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值的计算公式如下： 1、 自有物业
NE=(EB-k1*A2-A1/n)*(1-t)
NCF=NE+A1/n
NPV=NCF*（1-1/(1+k2)n)/k2-A1+A2+(A3-A2)/(1+k2)n
2、 租赁物业
NE=(EB-k3*A1)*(1-t)
NCF=NE
NPV=NCF*（1-1/(1+k2)n)/k2
四、 计算结果
我们给定物业价格（例如：一亿元）、贷款额、使用期满后售价、贷款利率、贴现率、租金率等的几组实际可能的数据，选择经营年限为20年，设每年的税租息旧前利润（所得税、租金、利息、折旧之前的利润）为3000万元，计算了自有与租赁两种方式经营的每年的净利润、每年的净现金流、全部经营期的净现值，如附表所示：
（责任编辑：晨鸿） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
