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市场主导下行
无论是2008年还是2011年的楼市低谷期，都是政府主动调控的成果。前有“9·27房产新政”，后有全国限购令，因此每次市场下行都几乎伴随着V形反弹。时至今日，宏观调控已逐渐退场，真正驱动中国楼市下行的则是最基本的供求关系。
宏观上来看，穆迪追踪的八大主要城市库存量截至4月30日达到14个月，显著高于去年同期的8个月，正快速向2012年2月时的历史新高（16个月）发展。
近期，包括天津、南宁等10个城市传闻会放松限购政策，以促进商品房销售。杜劲松认为，地方政府的个别“救市”行为对市场来说杯水车薪。“地方政府执行首套房以外的限购本身就带有水分，局部放松只能短期提振市场信心，实际作用有限。从根本上来说，调控可以立刻停止，供求失衡却难以逆转。”
五一黄金周期间，一则传闻是万科副总裁毛大庆的内部发言曝光，且不论万科看空与否，一些数据颇具警示意义：天津、沈阳、青岛、大连等城市的商品房对比土地成交面积全部小于1，配合大于1的房屋批售比，可见土地大量淤积在开发商手里。以天津为例，上市商品房对比土地成交比0.65，但批售比却达到1.48，说明土地还没完全上市，批售的商品房已开始积压。
微观层面，杜劲松透露，通过大量与中国富人的面对面访谈和针对房产中介的抽样调研，发现富有人士已取得共识远离中国房地产市场，转投美国、英国等海外市场。在上海，首季房屋中介的二手新挂牌数量飙升117%（高档大户型为主），与整体二手成交下跌55%形成鲜明对比。
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