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据了解,北京市个人租赁房屋登记备案需要填写《北京市住房租赁备案申请表》《租赁服务平台用户登记表》等,包括“房屋坐落、房屋权利证明文件类型、证明文件编号、小区名称”等信息,以及出租方和承租方的联系方式和身份证信息等。 目前,个人出租房屋在税务机关征收税款时被划分为两类,一类是个人出租住房,一类是个人出租非住房。具体到住房出租,主要涉及到增值税、个人所得税以及房产税、城建税等税费。综合各地的实际情况来看,根据收取租金的高低不同,大部分是可以按照5%的综合征收率计征税款。 个人房东出于对可能要缴纳高价税款的担心而抵触抵税还可以理解,但租住自如等长租公寓品牌房源的房客在申报房租抵扣个税也曾遭遇波折。之前自如的操作口径是,在抵扣个税方面必须把出租方写为房东。不过最新的消息是,自如已经公开表示,租户申报时可以选择“组织”一项,填写公司信息,抵扣个税。但其同时也表示,自如不是出租方,是为了租客申报便捷才提供公司信息。 闫闯向记者表示:“租个人的房子本来就是图便宜,现在如果想申请房租抵扣个税,要么你自己帮房东把税交了,要么就换房子,去租自如、蛋壳等公司的房子。”长期以来,受国内房地产市场行情一路看涨的影响,不论是房屋租赁还是房屋交易,出租方或卖方多数情况下会转嫁税负,只是名义上的卖方承担,实际上租客或买方来承担税款几乎已经成了惯例。 税务部门: 没有接到追征房租税费通知 1月7日,针对媒体“房东担忧税务部门会根据信息找其征税”询问,税务部门回应说并没有接到根据专项附加扣除信息追征房租相关税费的通知。 而据第一财经报道,一位税务局人士透露,目前不会从专项附加扣除信息入手去查房东出租房屋是否缴税。住房租金专项附加扣除规定中,允许房客扣除依据是有租赁合同就行,而不是租赁发票,这其实就是考虑了“房东觉得会被收税”的担忧。 北京中闻律师事务所税务律师高晓峰在接受媒体采访时表示,房主们所说的“你一提交申请,税务局就会立马找上我”,某种程度上是房东们的“过激反应”。从国家税务总局发布的相关规定来看,租客填写的信息将进行登记备案,保存期限为五年,但由于信息量较大,税务机关未必会一一核查,所以也并不必然会导致税务机关按照这些信息去向房东追征税收。 另一位精通税务的专业人士也分析称,这种填报的方式并不是说租客填写了房东和中介的信息,税务局就会马上向他们征税。理由有两点:首先租客填报租房信息的时候,没有填写租金金额,税务局当然就没有征税依据;其次,租房市场大部分是个人纳税人,市场信息复杂,当前征管能力不能够保证每个被填写信息的房东缴税。 若依规纳税,房东该交多少税? 税务相关人士曾向媒体表示,原则上个人出租住房需要缴纳的税目非常多,包括增值税、房产税、个人所得税、城市维护建设税等。上文中提出的税率实际是将各项相加而得,与实际情况不符。如果分项计算,依据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》,个人出租不动产所得属于财产租赁所得,目前,对个人出租房屋取得的所得减按10%税率征收个人所得税。房产税方面,依据2005年国务院颁行的《房产税暂行条例》,依照房产租金收入计算缴纳的,房产税税率为12%。 不过,依据2008年财政部和国家税务总局下发的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》,对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。 分项计算的话,只个人所得税和房产税两项相加已经高达14%。相关人士介绍,实际情况是不同省市对于个人出租住房会按一个较低的综合税率简易征收私房出租税。比如北京和上海,一般是按照房租的5%税率综合征收。也就是说,假如北京一个房东出租住房,每月房租收入3000元,按照5%综合征收税率,实际缴纳税款只有150元,纳税数额远没有网络文章中计算得那么高。 在私房出租税收的执行层面,各地情况也不同:如北京、上海、深圳、杭州等城市早已开始征收,哈尔滨市2010年6月1日才开始征收,西安市财政局则于2010年9月才表示“将做好私房出租税收的前期调研,力争尽快试点征收”。以上海为例,目前上海每年约有130万张出租居住用房代开发票。营改增后,上海颁布了相关规定,私房出租月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。 财税专家: 对个人出租者可在一定额度内免税 （责任编辑：晨鸿） |
