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中国房市交易的异常现象与泡沫化趋势，终于逼得中央政府出了重手，“国十条”宣布，房市、股市都出现了立即明显的反应。 有谓这即是中国的新房改政策，确实，这其中出现了一些新思维新做法，例如（1）对保障性住房的高度重视；（2）对投机或投资性住房的购买约束；（3）对地方政府的问责；（4）对房屋税的研拟与试点等，都是房屋政策的进步。但也必须看到，这些新思维新做法中，仍然存在着一些不足甚至误区，所以很有必要对全盘的房屋政策做一个系统性的理论上的爬梳，让整个复杂问题脉络更清楚，思维更清晰，因应更妥善。在某种意义上，我认为以下的分析，或许是一个所谓“调结构”的典范实验的例子。 分五个部分说明： （一）博弈架构。站在中央政府的角度，要看清楚整个房市问题是一个“四方博弈”架构：中央政府、地方政府、开发商、购屋者，而中央政府位居政策的主导地位，在极大程度上可以主导博弈的进行；至于其它三者，博弈的标的都是“利”。 （二）房屋定位。房屋政策设计的核心，就是先要把房屋这个“东西”作出正确的定位。房屋者，可以是“必需品”，对绝大多数中低收入却还未能拥有房屋的人而言，房屋是必需品；也可以是“投资（机）品”，对拥有众多财富的富有者而言，他可以买二套、三套甚至N套来进行投资（机）。必需品即“保障房”，投资（机）品即“商品房”。 （三）问题本质。当前中国房市，问题出在两个方面：（1）长期性、结构性的巨大供需失衡问题；（2）短期性、阶段性的宽松货币政策下的流动性泛滥问题。两者要用不同的政策手段来处理。大略而言，前者需用微观的政策调控，后者需用宏观的政策调控。 （四）政府职能。政府职能是指政府在（1）该做及（2）不该做上的角色分际。对所谓的保障性住房，政府的角色是一肩承担，全力以赴，以满足大多数老百姓温饱之后在住这个民生问题上最基本的需求，这是“社会主义”。对所谓的商品房，政府的立场是，把它交给市场，尽可能的产业化、民营化、商品化，这是“市场经济”，也是第一次1998年房改的基本精神，但需有一点不同，那就是针对商品房的“拥有”及“增值”予以课税，以兼顾市场经济中的社会公平。 （五）政策设计。这就分宏观政策与微观政策两大部分了。 首先在宏观方面，要知道当前的房市问题与泡沫趋势在一定程度上是流动性过多问题，现行货币政策已有从紧的必要；再者，CPI从去年11月由负转正，到三月不足半年已上升到2.4％，并且也已超过了一年定存利率，使利率转负，不利于今后物价及房价的稳定，因此货币政策的从紧除应继续调升存款率备金率外，宜调高利率。利率提升理论上有吸引热钱流入的效应，但如房市泡沫萎缩及人民币汇率升值控制在每年不超过2％到3％的幅度内，热钱流入即缺乏诱因。 （责任编辑：职场达人） |
