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【内容摘要】 房地产证券化作为一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。在这些国家房地产证券化的发展历程中，既有成功的经验也有失败的教训，而且，由于经济环境、制度条件的不同，各国从本国实际出发探索出了很多独具特色的证券化模式，非常值得研究和借鉴。 美国的房地产投资信托 美国的房地产投资信托从根本上说是美国国内税收法案修改的产物。1961年1月1日开始生效的特殊所得税权益法通过对税收条款的修改创造了一种新型的投资机构——房地产投资信托。 美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。其具体运行模式如图1所示。 从以上的融资过程可以看出，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的3大主体。在典型的REIT(房地产投资信托模式)运行模式中，投资者通过购买REIT受益凭证的方式投资，由投资银行参与其活动，另外，投资者可随之通过证券交易所进行受益凭证的转让。 美国的REIT都是封闭式的，可以在二级市场流通。这样的房地产投资信托有两个非常重要的特点：一是只能投资于房地产；二是其估价容易，资产价值不用每月清算，而开放式基金的资产价值则需每月清算。 到目前为止，美国大多数的房地产投资信托基金是由某个组织或某个机构发起的。这些基金的发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金经理进行基金日常业务管理。房地产投资信托基金的发起人，包括房地产公司、商业银行、独立经纪人、联营公司、人寿保险公司等。现在，大多数房地产投资信托转而由房地产公司发起并管理——实际上这也体现了房地产投资信托发展的必然趋势，因为房地产公司相比银行、信托等机构拥有房地产经营和管理的专业人才优势。 （责任编辑：职场达人） |
