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奕歌投资：坦白说，我们不能给客户承诺未来的最大回撤一定会很低，我们会尽量控制，但不一定能做到低回撤高收益，我们是高仓位策略。暂时这个阶段，我们倾向于认为择时并不是我们的优势。 刘飞：你们的策略是选到好股票就买入持有？ 奕歌投资：基本上是这样。如果涨得太快估值太高了，或者找到了更有吸引力的公司时，也会有一些仓位调整。 刘飞：能不能详细的介绍你们选股？如何选到你认为需要入仓的？比如说要达到如何的标准才会入仓？ 奕歌投资：团队相对较小，覆盖的行业不多，就六七个。举一个具体的例子，之前我也研究房地产，房地产行业经过近20年的发展，积累起了巨大的存量房产。我们就在思考这里面是不是存在一个比较好的机会。我们就开始研究物业管理行业，当时查的数据是全国大概有180亿平米左右的物业管理面积，未来每年还会增加10亿平米以上，市场空间足够大。全国有10来万家物管公司，行业集中度很低。那个时候市场上只有绿城服务、中海物业两家上市公司，另外还有少数一些在新三板上市。经过对比，我们重点研究了绿城服务。我们看了招股书，查了绿城服务的历史背景和经营情况，找了一些小的物业管理公司和业主委员会访谈，还找了一个以前在恒大做物业管理现在自己出来做物业管理培训的朋友了解情况。之后还去了绿城的大本营杭州调研，和管理层交流，实地看了一些绿城管理的小区。那次是一个比较大型的联合调研，有三四十个人，公募、券商、私募的都有，交流的情况来看，预期差特别大，当时对这个行业普遍的看法是，物业管理费不容易提，人工成本持续的上升，会挤压利润率。而我们通过各种渠道了解行业的情况是物业管理费可以提价，并且空间并不小。一二线，三四线房价普遍的上涨，比如说深圳这样的地方，以前房子值两百万，现在房子变成了七八百万，业主感到自己更富有了，那个时候的物业管理费可能是2-3元，现在业主对生活品质追求更高，如果提高了物业管理费，相应的服务水平提高了，很多业主对物管费的支付能力和意愿都是很强的。在全国范围内来看都是这样子。这个行业我觉得核心竞争力在于服务品质，服务品质在长期坚持的过程当中会形成品牌的壁垒。增长空间大，确定性强，轻资产，品牌美誉度高，市盈率又在20倍以下，我们就重仓买入了。 刘飞：按照当时的时点看，因为你们看的是地产后市场，地产板块的估值应该在5倍左右，绿城服务当时在20倍左右。你们如何抉择20倍的绿城服务和5倍的开发商。第二个问题，现在你们如何看30倍的绿城和5-6倍的地产开发，投资是很多投资机会如何选择的过程。 奕歌投资：您说的是20倍的绿城服务和5倍的开发商之间的选择？ 刘飞：结合重仓的时点看。 奕歌投资：我们当时都有买，但是觉得绿城服务的确定性更强就买得更多。进入一个小区做物业管理服务是可以长期收管理费的，有持续积累的东西在里面。而开发商，不管你做的多高端，绿城的也好，融创的也好，金茂的也好，把房子卖出去之后，其实基本上就跟开发商没有关系了，你要不断的重新拿地，在经营的过程当中没有业务的积累或者说积累是有限的。而物业管理公司在持续积累在管面积，同时还有一些合同已经签好的储备面积。所以说，物业管理能够持续的增长，管理的面积增长，物业管理费的单价也能增长，在增量市场可以拿到，存量市场也可以去替换。现在普遍的居民都是追求生活品质，愿意为更好的服务支付溢价。而且房产是有投资属性的，物业如果用绿城，万科或龙湖这样的优秀品牌，对于提升房子的售价或租金都是有帮助的。事后看，那个时候持有优质开放商，收益率更高。 现在，绿城服务的市盈率去到了40倍左右，我们也减了仓位，这个时候地产股的吸引力可能更大一些。 刘飞：如何决策建仓和加仓，一个是开发商，一个是物业管理，如何动态的调整仓位？有没有动态的机制？ 奕歌投资：有的。绿城服务现在是40倍市盈率，假设未来3年的CAGR是25%，3年以后估值如果还可以给到40倍，EPS增长的钱就可以赚到。但这个有一定的风险，三年以后，如果市场的风险偏好变了，或者觉得公司的增长潜力变小了，估值就有可能下滑，比如说去到20-25倍就不赚钱了。我们看现在的地产股，比如说融创，简单计算，假设能完成今年保守的销售目标4500亿，乘于权益比例，再乘以利润率，算出潜在利润，市盈率在3倍左右，并且只要公司不继续拿太多的地，净负债率也可以在未来两年迅速降下来。其实只要不崩盘，这个估值就有很强的吸引力。我们在对比了很多家公司后，综合考虑了土地储备，净负债率，管理层，产品力，销售能力等因素后，配了五个地产股，加起来仓位并不轻。 龙舫：您刚才说的都是港股，现在的产品主要是以港股为主吗？ 奕歌投资：我们倾向于从行业去选择，选出来的结果确实是港股更多。 龙舫：现在三个产品主要的配置比例是？ 奕歌投资：港股居多，主要是教育，地产，物业管理，互联网。 龙舫：刚才看您的介绍，对房地产，TMT都有一些研究，现在大概看好的行业板块是哪些？ （责任编辑：晨鸿） |
